Дорогі читачі, в ефірі 8-й випуск дайджесту «Think Different«. У першій частині програми поговоримо про те, як влаштована робота ріелтора, хто маніпулює цінами на квартири, чому угода може зірватися в самий останній момент і навіщо потрібні «свої люди» в ФСБ. Все це анонімно розповів московський ріелтор виданню the-village.

1. Як все влаштовано: робота ріелтора.

Багатьом здається, що ця робота дуже проста і не вимагає ніяких спеціальних навичок: треба просто звести разом двох людей, один з яких хоче купити чи зняти, а інший — продати чи здати. Зрозуміло, це зовсім не так. Спробуйте самі зайнятися продажем квартири і ви зрозумієте, як сильно помилялися на цей рахунок. Всупереч поширеній думці, ріелтори — це не професійне співтовариство монстрів, свідомо підігрівають ринок нерухомості і винних тому в жахливих московських цінах на житло. У ринкових умовах це просто неможливо.

Житло коштує стільки, скільки за нього готові платити. Якщо продається квартира за три мільйони євро, значить в природі існують люди, готові ці гроші за неї віддати. А якщо в оголошенні написано, що зняти однокімнатну квартиру недалеко від центру коштує більше тисячі доларів, значить це і є ринкова ціна, обумовлена попитом, а не підступами ріелтора.

Звичайно, на ринку працює величезна кількість непрофесіоналів, не обтяжених ні досвідом, ні зайвої педантичністю. Коли їдеш у метро і слухаєш розмови, здається, що всі навколо тільки й займаються продажем або здачею в оренду квартир. Мене це не дратує і не напружує: кожен заробляє так, як може він сам і як йому дозволяють це робити інші.

Продовжити читання…

У другій частині дайджесту розглянемо фактори, що формують кінцеву ціну продажу квартири. Цікавими думками поділився Артур Павлович у своєму блозі на порталі Est.ua:

2. А. Оганесян: «Почім Ви продасте мою квартиру?»

1. Об’єктивні дані про квартирі та будинку:

1.1. Адреса будинку, особливості місця розташування і доступності, інфраструктури району…

1.2. Технічні характеристики будинку, серія, матеріал стін, найменування забудовника, рік і якість будівлі і останнього капітального ремонту, стан комунікацій…

1.3. Площа, планування, балкони та вікна, розташування квартири, висота стелі…

1.4. Склад об’єкта: наявність меблів та побутової техніки, паркування та гаражі, підвалу…

1.5. Експлуатаційні витрати.

2. Умови продажу:

2.1. Строки продажу: «дуже терміново, вчора треба було», або «ви попродавайте, я нікуди не поспішаю».

2.2. Стан усіх документів, права третіх осіб, обтяження, борги, довіреності, перепланування, необхідність погодження з органами опіки…

2.3. Спосіб відчуження: чистий продаж, зустрічні альтернативні покупки, переуступка права, дарування, перехід власності з відкладальними умовами…

2.4. Конфіденційність або відкритість продажу: «щоб ніхто не знав, ніяких фотографій» або «ось вам ключі і робіть, що хочете».

2.5. Форма та умови розрахунків, валюта платежу, розстрочки, податки, транзакційні витрати…

Продовжити читання…

Після прочитання статті повністю, можна зробити висновок, що на правильну, тобто, достовірну і максимально наближену оцінку впливають в різний час абсолютно різні фактори.

Локація, транспортна розв’язка, наявність поруч парків тощо може змінюватися в залежності від того, який магазин розмістили поруч. Для тітки Валі-домогосподарки буде мати значення супермаркети-дискаунтери, начебто АТБ, і для неї (тітки Валі) привабливість квартири у сусідньому будинку може зрости. Коли для бізнесмена середньої руки сусідство з АТБ може грати на пониження вартості квартири.

Професіонал повинен оцінювати нерухомість не за базовим, і навіть не розширеним псевдонауковим факторів, які з літа напише «будь-який школяр.» Є таке поняття — ЦА (цільова аудиторія). І для різної ЦА вартісна оцінка буде різною і на різних інтернет-ресурсах, різні критерії будуть використовуватися по-різному…

У наступній частині випуску поговоримо про продавців нерухомості. Історично склалося, що наш ринок нерухомості, як і російський, влаштований так, що ріелтору простіше працювати від покупця і покупця. Але простіше — не означає ефективніше. І тому наш винахід, а вірніше, такий собі рімейк американського МЛС, спроектоване на український РН, на сьогоднішній день найбільш успішний і дієвий інструмент в інтересах продавця. Наші власники в більшості випадків точно також прозванивают сотні агентств в пошуках того чарівника, який вирішить всі їхні проблеми. Щоб розвіяти всі непорозуміння і неточності Маргарита Погосбекова сформулювала те, чого так всі довго чекали:

3. М. Погосбекова: «Відкритий лист Продавцю нерухомості».

Шановний продавець нерухомості!

Те, що, вирішивши продавати свою нерухомість, Ви не почали спроби робити це самостійно, а вирішили звернутися до професійного ріелтора, це робить Вам честь (інакше навіщо Ви зайшли на професійний ріелторський сайт і читаєте цей матеріал?). Це говорить про Вас як про людину практичному, діловому і розуміє, що кожен повинен займатися своєю справою, тільки тоді воно буде зроблено вчасно і якісно.

Тепер важливо узгодити методи роботи. Різні ріелтори використовують різні технології, ринок нерухомості України ще перебуває в стадії формування, тому стилю продажів «як усі» (якогось перевіреного роками і тисячами угод) просто не існує. Тим більше постійні зміни в економічній ситуації в країні (галопуюче зростання на житло середини двотисячних, обвал ринку початку 2009 року, тривалий період стагнації, сезонні або ситуаційні пожвавлення і спади тощо) змушують кращих ріелторів постійно коригувати свій стиль роботи з урахуванням інтересів клієнтів.

На сьогоднішній день найбільш прогресивної і результативною технологією продажу нерухомості є участь у Системі партнерських продажів (СПП), визнаної і активно просуває співтовариством кращих ріелторів України. Якщо коротко, її суть полягає в тому, що ріелтор, який займається продажем Вашого об’єкту на умовах ексклюзивного договору, після об’єктивного аналізу потрібного сегмента ринку і проведення цілого комплексу маркетингових дій, з допомогою партнерів – професійних ріелторів з усієї України – формує максимально можливий попит на Ваш об’єкт, що приваблює покупців, показує покупцям переваги Вашого об’єкта і допомагає Вам вибрати найцікавіше для Вас пропозицію по співвідношенню ціна – терміни — комфортність продажу.

Продовжити читання…

В продовження теми поговоримо про те, як наші потенційні клієнти вже самі виявляють бажання працювати за новими правилами, які включають в себе партнерські відносини між агентами і агентствами. Іншими словами — по системі СПП. І це дуже приємна новина, яка підтверджує, що наші старання не проходять даром. Діма, дякую за публікацію.

4. Д. Майоров: «Клієнт попросив продати за СПП».

Тижні три тому я одержав заявку через свій сайт про продаж квартири в центрі міста. Цікава квартира, ремонт, меблі, охорона, всі поруч. Подружжя добудували будинок і мають бажання продати квартиру. Зустрівся з главою сім’ї на розмову про стратегії продажу. З’ясував мотив, походження ціни. Розговорилися про важливе, різному. За підсумком господар квартири ,молодий успішний бізнесмен каже:
— Було б добре,щоб одна компанія займалася продажем та іншим розповіла про нашій квартирі тому,що метушливо це працювати з багатьма компаніями та й толку мало..
Моє питання:» а чому Ви так вирішили?»
Відповідь: «у мене бізнес будується на партнерських відносинах і це вигідно»

Продовжити читання…


Читайте також:

  • Як кинути ріелтора. Відкритий лист опоненту.
  • Відкритий лист Президенту України
  • Дайджест нерухомості «Think Different» — теорія змови О. Сікорського. ККД, людино-години, реклама і гроші в думках Ст. Винокура. Фактори, що перешкоджають потоків грошових коштів від С. Столярової. Цікаві коментарі з приводу оплати послуг ексклюзивних агентів покупця від А. Оганесяна.
  • Дайджест нерухомості «Think Different» — для чого потрібна СПП, «істина МЛС» — думки Ст. Винокура, метод самореклами для ріелтора — ведення власних блогів, Олег Сікорський — сучасний «скотний двір» Д. Оруелла
  • Суботній дайджест «Think Different» — розбіжності серед ріелторів, крок до цивілізованого РН, процес еволюції ріелтора, шлях до МЛС…
  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.