Колись, років 100 тому, в 2005 році-2006м, ми з українською делегацією побували в далекій і казковій країні Америка. Всі знання про яку були у нас з голлівудських фільмів, книг, а також пісні нестаріючого Бутусова «Good bye, Америка, про-про-про»

Америка, Америка…

Метою поїздки був конгрес НАР (національної асоціації ріелторів США), на який нас запросили наші колеги і партнери, так як Асоціація фахівців з нерухомості (АФНУ), в якій ми всі тоді безальтернативно складалися, була партнером НАР.

Конгрес-2005 проходив у славному місті Сан-Франциско, який назавжди залишився в моїй пам’яті як «самий-самий кращий місто на землі». Загалом, ми полетіли людей подивитися і себе показати.

Поспілкувавшись з російсько-говорять нашими колегами, ми з подивом дізналися, що слово «Realtor» є запатентованим НАР, пишеться з великої літери, а носії цього високого звання шановні у всій Америці люди.

І ми стали розбиратися, що ж ми, українці, робимо не так, що ставлення до споживача, м’яко кажучи, нелояльне.

Я б в ріелтори пішов, хай мене навчать.

Професія ріелтор з’явилася на просторах СНД разом з появою приватної власності і перетворенням нерухомості в товар.

Враховуючи, що продавати нерухомість в нашій країні не вчили, агенти з нерухомості пішли лікарі, вчителі, молодші наукові співробітники та інженери. Тому що всі, хто вмів продавати, пішли «челночить, возили з України всяку мелочевку в Польщу, а звідти привозили продукти харчування, кава, чай і спиртні напої. Міняли купони на долари і їхали в Дубаї за побутовою технікою. Багато з тих, хто в 90х челночил, сьогодні мають торговельні мережі. Дев’яності були хорошою загартуванням.

У той час у продажу нерухомості було мало, і доводилося через треті руки вишукувати прямого продавця, домовлятися з ним про продаж (або самому викупити квартиру, якщо були гроші), і брати комісію з покупця. Це було логічно, тому що товар (нерухомість) був у дефіциті, і покупці були готові переплачувати за дефіцит. Що, в принципі, не відрізнялося від радянського способу життя.

Йшли роки. Мінялися відносини в суспільстві, росли і вчилися агенти з нерухомості, створювали власні компанії, розвивалися і розорялися. Але не змінювалася СИСТЕМА.

Зустрічаючись сьогодні з ринком нерухомості, я, як практикуючий ріелтор, бачу, які кадри сьогодні приходять в нерухомість. Молодий, починаючий агент проходить навчання прямо в полі, навчаючись у процесі взаємодії з продавцями і покупцями квартир, з колегами та партнерами. Від того, як буде працювати агент далі, на 100% залежить від керівництва агентства, в якому працює агент з нерухомості, і від того, за які заслуги він отримує гонорар.

Якщо агента наставник навчає виловлювати рибку в каламутній воді інформаційного сміття, забивати своїми оголошеннями ефір, не даючи оголошенню власника піднятися в топ-лист, обманювати партнера, «закладати» свій інтерес в ціну, роблячи «скрытку», що буде з таким агентом в майбутньому?

І тільки від вихователя залежить, чи стане агент пишатися своєю професією, берегти репутацію своєї компанії і яке буде ставлення до професії клієнтів, які зустрілися на шляху такого агента.

І зовсім інакше могла б розвиватися історія, якщо б були встановлені стандарти професії, проведено обов’язкове навчання, регламенти та сертифікація.

Так, як це зроблено в США.

Знижки на те, що в американців високі зарплати, доходи, та інше, не проходять.

Чим же відрізняється професія Ріелтор в США від агента з нерухомості України.

Примітка. У США Ріелторами називають тільки членів НАР, так як всі інші не мають права так себе називати. Тільки агент-спеціаліст або брокер з нерухомості.

1. Ріелтор ніколи не працює без контракту з власником;

-при цьому, такий контракт власник укладає на тендерній основі з Ріелтором, який зумів себе краще «продати» власнику як професіонал.

2. Послуги Ріелтора оплачує власник нерухомості;

-цей постулат останнім часом став дещо коригуватися, деякі Ріелтори визнають, що у разі, якщо Замовником є покупець, то він за згодою з Ріелтором продавця, може оплачувати послугу свого Ріелтора.

3. Незалежно від того, хто є замовником послуги, контракт замовника з Ріелтором – обов’язкова умова для початку роботи з продажу або по пошуку об’єкта нерухомості.

4. Оплата послуг Ріелтора здійснюється по факту угоди між продавцем і покупцем нерухомості в сумі 6-8% від реальної ціни продажу об’єкта.

Для того, щоб зрозуміти, чому власник готовий платити такі «шалені» гроші за ріелторську послугу, потрібно пояснити ще деякі моменти.

  • Витрати при переході права власності від продавця до покупця незначні і складають від 001 до 1,5% від суми угоди. Усі витрати оплачуються виключно продавцем, і входять у вартість нерухомості.
  • Покупець оплачує тільки послуги іпотечного брокера (якщо купує нерухомість в кредит), а також обов’язкову страховку Титулу власності. Це треба відзначити особливо: Титул власності на нерухомість у США гарантується державою.
  • У числі інших, в суму витрат входять витрати на підготовку договору купівлі-продажу), перевірка юридичної стану об’єкта (можна його продавати на території США, не має власник заборгованості перед банком, податковою службою тощо)

    Всі ці дії виконує не Ріелтор, а т. зв. Титульна компанія. І її послуги коштують від $500.

    За що ж Ріелтор отримує від власника такий нечуваний гонорар?

  • Ріелтор є професійним продавцем одного з найдорожчих (можливо, за виключенням лотів, представлених на аукціонах рангу Сотбіс) товарів – нерухомості. Від того, яку стратегію прийме Ріелтор, як вибудує роботу з продажу нерухомості, буде залежати, як довго і як дорого він буде її продавати.
  • Ріелтор (якщо він член в НАР) має 72 години на те, щоб знайти покупця серед своїх власних потенційних клієнтів.
  • Якщо серед його клієнтів покупця не знайшлося, Ріелтор вносить інформацію до бази даних в МЛС, про яку слід розповісти докладніше:
  • — у США існує кілька баз МЛС, в основному, це локальні бази, але є і загальнонаціональні.

    МЛС — те, про що так довго говорили американці.

    МЛС – це сервіс розміщення оголошень про продаж нерухомості, з можливістю розміщення фото, відео та 3D – матеріалів. МЛС – це внутриагентская мережа, доступ до якої мають лише сертифіковані члени НАР.

    — МЛС – це не просто сервіс, це ідеологія. Сертифіковані члени Асоціації підписують Кодексу етики Рієлтора, згідно з яким і діє кожен Ріелтор. Порушення Кодексу етики тягне за собою «відлучення» від бази МЛС, що рівносильно забороні на професію.

    — Отримати ліцензію на зайняття брокерською діяльністю може будь-який агент по нерухомості (є різниця між агентом та брокером), якщо він відповідає вимогам НАР і склавши спеціальний іспит.

    — Ріелторська діяльність закріплена законодавчо в Законі про ріелторську діяльність, і захищена державою також, як і адвокатська. У законі не вказана процентна ставка ріелторських комісійних, але клієнт, не оплатив послуги брокера, буде відповідати перед американським правосуддям. Ріелтор за законом не має права розпочинати роботу з клієнтом (продавцем або покупцем) без контракту.

    — Ріелтор, також, як і адвокат, що представляє інтереси одного замовника і не може бути одночасно «слугою 2х панів», тобто продавця та покупця. У тому випадку, якщо у покупця немає свого брокера, ріелтор продавця зобов’язаний взяти письмову згоду у власника нерухомості, що він, ріелтор, буде також представляти інтереси покупця. При цьому, він навіть може розділити гонорар по 3% з кожного боку, якщо обидві сторони не заперечують проти такого поділу.

    Розмістивши об’єкт нерухомості в базу МЛС, ріелтор пропонує своєму колезі, партнеру по НАР частину своєї винагороди від власника. В базі МЛС 90% ріелторів, діючих на ринку нерухомості штату (адміністративної одиниці), що дає можливість порівняно швидко знайти покупців на продавану нерухомість.

    Контракт на право ексклюзивного представлення інтересів власника дає можливість ріелтору сконцентрувати попит в одних руках і вибрати найбільш мотивованого, самого заінтересованого і платоспроможного покупця, який запропонує максимальну суму за пропоновану нерухомість.

    Ріелтор — основний учасник угоди.

    У зв’язку з цим, ріелтор з посередника, яким він видається (або яким більшість у нашій країні є) стає головною дійовою особою, координуючим продаж, брокеридж, страхову компанію і відповідає за закриття, власне, угоди.

    Залишилося побажати кожному продавцю і покупцю нерухомості зустріти у своєму житті людини, який стане для нього «домашнім ріелтором» і візьме на себе всі турботи, пов’язані з продажем або придбанням нерухомості, на високопрофесійному рівні.

    І пам’ятати, що ми всі є клієнтами одного.

    Успішних вам оборудок!


    Читайте також:

  • Професія Ріелтор. Продовження.
  • Для чого покупцеві ріелтор?
  • Ріелтор. Відродимо престиж професії?
  • Ріелтор. Хто це?
  • Ріелтор — посередник чи виконавець?
  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.