Ще перед Новим роком до мене звернувся один клієнт за рекомендацією дружнього банку. Об’єкт, який йому потрібно продати, дуже специфічний і досить дорогий.

Неординарний об’єкт.

Це окремо стояча будівля в центрі міста з пристойним відведенням землі у приватній обственности. Ціну на цей об’єкт клієнт назвав докризову. При першій розмові я запропонувала йому укласти договір, де докладно пояснила переваги ексклюзиву, і порадила запросити, як люблять наші опоненти, експерта-оцінювача для правильного, а головне, незалежної оцінки вартості об’єкта. Оцінка експерта не обрадувала власника, він «урізав» апетити власника в 2,5 рази. Але все ж я сказала, що готова взятися за продаж неординарного об’єкта, оскільки мені самій цікаво, яка ж його реальна ринкова вартість на подаючому ознаки життя ринку комерційної нерухомості.

Пристрасті по ексклюзивним договором.

Розмова сталася якраз напередодні Нового року, потім всі роз’їхалися на канікули, і знову до цієї розмови власник повернувся вже в лютому. Він попросив мене надіслати йому «болванку» договору, щоб він обговорив його (договір) зі своїми юристами. Але якось то я закрутилася, то підсвідомо побоювалася зв’язувати себе зобов’язаннями, а тільки пройшов місяць, перш ніж я вирішила надіслати власнику проект договору.

Я, звичайно, розуміла, що «ексклюзивність» термін для юристів не тільки незрозумілий, але і у всіх відносин, спірне. Прямо, кажучи словами наших опонентів, порушує «права і свободи» громадян і лежить не в полі зору цивільно-правових відносин. Але в тому-то і справа, що іншого шляху у власника немає!

Не можна бути великим роялістом, ніж сам король.

Мої сумніви, природно, підтвердилися. Юрист, «крыжащий» проект мого договору, підійшов до нього з формальних позицій. Одного разу, коли я підписувала подібний договір, з одним юристом у мене відбувся вже схожий діалог. Юрист доводив, що все, що зазначено в договорі, суперечить… і т. д. і т. п. Однак, власник, незважаючи на це, все-таки вирішив спір в мою користь. Резюме юриста мені дуже сподобалося: «не Можна бути великим роялістом, ніж сам Король!»

Отже, юрист вніс наступні правки. У пункті /Стартова вартість об’єкта нерухомості_____Торги за ціною продажу — за погодженням сторін/він (юрист) вніс доповнення/Сторони можуть погоджувати зменшення вказаної ціни з зменшенням відсотків зазначених у п. 4.1./.

Другий пункт, який не сподобався юристу (і, думаю, власнику) -період договору. Я вказала термін 12 місяців.

І третій пункт, думаю, порадує тих, хто заощаджує не там, де треба. /

4.1.Замовник оплачує за ріелторські послуги Виконавцеві суму в розмірі:

— 5 % (п’ять відсотків) від фактичної (стартової) суми угоди. У разі досягнення Сторонами угоди про зменшення продажної ціни, обумовлений відсоток оплати зменшується до 2 відсотків./

Виділеним вказані зміни в договорі рукою юриста.

Отже, я почала відповідати власнику, розуміючи, що це його рука вела руку юриста. Вийшла невелика стаття.

Строк укладеного ексклюзивного договору.

У разі продажу об’єктів житлової нерухомості вартістю до 90000 тисяч.е., ми підписуємо подібні договору на 3 місяці. Об’єкти комерційної нерухомості, /потребують підвищеної уваги, додаткових витрат, як-то: електронні розсилки, виготовлення банерів і плакатів по місту, виготовлення буклетів та поширення їх серед потенційних покупців еліт – і бізнес-сегменту, а також оплати контекстної реклами, і багатьох інших маркетингових ходів, якими професіонал вчиться на спецпрограмах/ продаються протягом тривалого періоду часу. До того ж до кінця 3-го місяця рекламних акцій (з досвіду проведення таких компаній) починають з’являтися перші плоди. Тому договору на таку нерухомість ми не укладаємо менш, ніж на 10-12 місяців.
Такий варіант (3 місяці) можливий при авансуванні рекламної кампанії власником об’єкта.
Стартова ціна об’єкта.

На мій погляд, приміщення саме як приміщення, не представляє сьогодні цінності з-за деяких технічних моментів, і з-за фізичного зносу будівлі, цінність представляє сьогодні тільки земельну ділянку, на якому, власне, будівля розташована. Тому стартова ціна питання спірне і обов’язково підлягає коригуванню спільно з власником об’єкта. Всі пропозиції від потенційних покупців, прийняті Агентством, будуть оформлені у вигляді листа (оферти), які власник буде разом з нами буде розглядати і приймати рішення про продаж.
Питання винагороди Ріелтору.

Ріелтор НАР (Національна Асоціація Ріелторів США) невипадково призначає ціну за послугу в 6% . Система, побудована американськими Ріелторами /пишу з великої літери, оскільки слово запатентовано НАР як власне ім’я, і на території України дозволено для використання тільки членам Асоціації фахівців з нерухомості України), яку я маю честь представляти/, працює приблизно так:
Ріелтор, який підписав «екс», має рівно 72 години для того, щоб запропонувати об’єкт власним покупцеві. Далі він зобов’язаний розмістити об’єкт в МЛС-базі (у нас отримало назву СПП-Система Партнерських Продажів).
Для чого це робиться? У США покупець не платить Ріелтору апріорі, покупець користується МЛС як пошуковою системою типу google, гда розміщені тільки ексклюзивні об’єкти від Ріелторів. Ріелтор, який надав покупця, оплачується брокером продавця. Брокер покупця має право торгуватися, але основне, що саме відрізняє ексклюзивний продаж від продажу за договором, що професійний Ріелтор настільки вміє сконцентрувати попит на об’єкт, і настільки повинен «замотивувати» брокерів потенційних покупців, що іноді може залишити собі 1,5-2%, а решту віддати брокеру покупця. Той брокер, який призведе покупця на велику суму, і виграє «тендер». При цьому, брокер покупця в наших умовах має право (за нашим законодавством) ще й отримати гонорар від покупця.
Завдання професійного Ріелтора саме в тому, щоб вибрати максимальну ціну із запропонованих на ринку. Тому що Ріелтор працює лише в інтересах продавця. Саме тому вартість послуги брокера продавця повинна бути не менше 5-6%.
При цьому взаємодія Рилтора і власника об’єкта не просто бажано, а життєво необхідно! Ми будемо просити власника скрізь, де тільки можна, повідомляти про те, що він продає об’єкт. При цьому саме Ріелтор повинен проводити переговори з потенційним покупцем. Не тому, що він тут «в темі», а просто виходячи з того, що він цього навчався і вміє це робити краще власника.
Якщо все ж при всьому бажанні і вмінні Ріелтора, а також мотивації всіх зацікавлених сторін, сума пропозицій (оферт) виявилася значно нижче, вказаної в договорі, то значить, така сьогодні максимальна ринкова ціна на сьогоднішній день. І з цим доведеться змиритися, як не сумно це констатувати.


Читайте також:

  • Робота на покупця. За і проти.
  • Про бізнесі, дружбу і не лише…
  • Про дружбу, бізнесі і не тільки.Частина 2.
  • МЛС — важлива ланка у формуванні цивілізованого ринку нерухомості.
  • Карти Google — найкращий помічник у продажу нерухомості.
  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.