Вчора одна колишня колега, переступившая (за її особисту думку) через сходинку кар’єрних сходів від рядового ріелтора до начальника відділу продажів великої будівельної компанії і на «модною» (знову ж за її словами) зарплати, похвалилася: «Знаєте, з чиєю допомогою я продала квартиру практично за 1 день?»

-Я закинула оголошення про продаж в базу «Без агентств».

-Ну, та дарма!-відреагувала я.-Повір, могла б продати квартиру дорожче, якщо б звернулася до фахівців і уклала ексклюзивний договір.

Колега мені не повірила, кинувши: «Що я, цін не знаю, я чудово орієнтуюся, дорожче б не змогла.»

У зв’язку з тим, що навіть серед дуже «просунутих» ріелторів триває розбрід і хитання, а більшість досі не вірить, що цей метод таки працює, ще раз про ексклюзив.

Ще раз про ексклюзив

Ця стаття спеціально для продавця нерухомості, який вирішив зайнятися продажем не дилетантськи, а по технології.

Отже, Ви вирішили продати квартиру, будинок, офіс або магазин.

У першу чергу Вам необхідно визначитися з ціною. На деяких сайтах великих агентств нерухомості є калькулятор цін, з допомогою якого можна сформувати ціну на свій об’єкт. Якби все було так просто, все б самі продавали свої квартири і всім було б щастя!

Я тут сама недавно спробувала перевірити на подібному калькуляторі свою квартиру і довго сміялася: ціна була визначена в межах $140000-170000 при реальній ціні $100000-120000. Тому, скориставшись калькулятором ціни, суму, їм певну, слід скорегувати відсотків так на 25-40).

Хочу акцентувати Вашу увагу, як важливо сформувати адекватну ринку стартову ціну.

Справа в тому, що основний покупець, який вийшов з грошима на ринок відреагує на «свіжу», тільки що виставлену квартиру в найближчі 1-2 тижні. Якщо ціна заявлена згідно з нинішніми ринковими цінами, або завищена максимум на 10%, потік охочих подивитися буде найінтенсивніший саме в перші тиждень-місяць. За цей час стане зрозумілим, скільки готовий заплатити самий мотивований, найбільш зацікавлений покупець.

Якщо потоку потенційних покупців не спостерігається, а рідкісні клієнти злегка нагадують екскурсантів в Ермітажі, це означає, що ціна явно завищена, і навіть з урахуванням торгу не викликає позитивних емоцій покупця.

Для формування правильної і цікавою для покупців стартової ціни, мало читати інтернет та розмовляти з бабусями біля під’їзду. Якщо сусідка тьотя Клава запевняє, що точно таку ж, як Ваша, квартиру, продала за «шалені гроші», то не варто довіряти її словами.

І не тільки тому, що наш слов’янсько-совковий менталітет такий, що не кожному хочеться виглядати невдахою. Покупець чомусь (і цей феномен мені не зрозуміти до кінця моїх днів) завжди хоче показати, що він купив на 20% нижче ринку (ну, просто задарма), а продавець, навпаки, продав просто на піку ціни.

Не варто вірити словами сусідки ще й тому, що ніяким калькулятором не виміряти вид з вікна на залиту вечірнім світлом центральну вулицю або на парк або озеро. Не порахувати, скільки треба «скинути» за недоглянутий під’їзд, списаний в буквальному сенсі ліфт, або повна відсутність доріг, дитячого майданчика, дитячого ж садка або спортивного майданчика у дворі.

Не виміряти запах свіжозвареного самогону в під’їзді або сусідство бомжів.

За кожним будинком (ріелтори знають) закріплений негласний статус. Квартири в абсолютно однакових за проектом будинках в одному і тому ж районі ( і навіть в одному кварталі) можуть відрізнятися на 7-15%.

У мене нещодавно був випадок, коли квартира на 3 поверсі в сталінській п’ятиповерхівці в самому центрі була продана на $85000, а точно така ж по стояку, але на другому не продається по сей день за $65000. А справа в тому, що конструктивні особливості будинку такі, що квартири на 2м поверсі не тільки без балкона, але і мають масу інших будівельних недоліків. А покупці такі будинки знають і ціну просто ріжуть навпіл.

Отже, ми визначилися, що стартову ціну може сформувати тільки професіонал-ріелтор, який спеціалізується з продажу житлової нерухомості (спеціалізація в таких питаннях одна з складових успіху).

Не полінуйтеся знайти такого спеца, попросіть рекомендації, зверніться до людей, які вже користувалися ріелторськими послугами та безумовно залишилися задоволені. Останнім питанням тут може бути питання вартості послуг ріелтора.

Чому? На це відповідає друга частина цієї статті.

Скільки коштують послуги ріелтора?

Коли мені ставлять питання, а скільки коштують Ваші послуги, я ніколи на нього на нього не відповідаю відразу. Якщо я скажу, що я-ріелтор дорогою, і моя послуга коштує 6-10%, я втрачу більшість своїх замовників. Але, скажу Вам по секрету, більшість з них саме стільки й платить за фактом.

Для того, щоб відповісти на прямо поставлене питання, необхідно, як люблять в Одесі, поставити зустрічне питання:

Скажіть, якщо я продам Вашу квартиру за ті 300000 гривень, які ми з Вами заявили в договорі, скільки Ви готові мені заплатити?

3%? Ок, я згодна. Ці 3%, звичайно, у разі продажу за 3 місяці і за вирахуванням всіх податків з заявленої ціни, так? А якщо я продам Вашу квартиру, приміром, за цією ціною за 2 місяці? За місяць? 4%? ОК, а якщо я продам Вашу квартиру по системі СПП, за допомогою іншого ріелтора-партнера, з яким розділю комісію (якщо він, звичайно, не буде її брати зі свого покупця), і ціна квартири буде 320000 грн? Що, всі ці 20000 гривень можу забрати собі?

Ні, що Ви, я пристойний шановний ріелтор, я не можу собі такого дозволити, адже я дію в Ваших і тільки у Ваших інтересах! Мені вистачить 6%, щоб мотивувати партнера призвести мені свого самого заінтересованого, самого потребує саме у Вашій квартирі покупця.

Чому я хочу звернутися до партнера, а не планую продавати Вашу нерухомість сама?

Про це в третій частині нашої статті.

Навіщо мені допомогу партнера при продажу нерухомості?

Як би чудово не працювала я і моя молода команда, охоплення всього ринку нерухомості міста та області ( а для нашого регіону основний клієнт на 90% свій містечковий, і тільки на 10% іногородній), зробити самостійно не представляється можливим.

Є велика частина покупців, яка не студіює ЗМІ, інтернет і інші можливі джерела інформації самостійно, а звертається до професійних ріелторів. Якщо всі учасники ринку нерухомості будуть поінформовані про те, що їх партнерові потрібно продати якийсь об’єкт нерухомості, і при цьому, партнер готовий поділитися своїми комісійними, потенційних претендентів на цей об’єкт буде не 1 і не 2, а на порядок більше.

А от як цього добитися, буде залежати від професіоналізму Вашого ріелтора. Я раджу зазвичай через 2-3е доби після отримання інформації та підписання договору, робити розсилку партнерам з обов’язковим зазначенням відсотка (або суми), яку готові поділитися з партнером.

Партнер, з яким у такого ріелтора побудовані довірчі відносини, повинен перевірити список потенційних клієнтів і запропонувати їм даний об’єкт. Гарантією отримання заробітку в даному варіанті є договір власника з листингующим ріелтором на ексклюзивний продаж, а також жорсткий відбір у клуб СПП, заснований лише на довірі і непорушних етичних принципах Системи Партнерських Продажів. Найвищим покаранням листингующему ріелтору, який порушив принципи учасників у СПП, буде виключення з клубу.

Споживача, звичайно, мало цікавлять всі ці внутрішньоклубні правила, але саме вони безпосередньо впливають і на формування кінцевої ціни об’єкта, і на те, яку в підсумку суму отримає власник нерухомості, сплативши ріелторську послугу.

Адже для продавця має значення всього 2 аспекти при виборі ріелтора: продати нерухомість максимально дорого і в максимально стислі терміни. Не за це Ви нам платите, шановний продавець?


Читайте також:

  • Варто підписувати ексклюзив. Частина 2.
  • Варто підписувати «ексклюзив»?
  • Ще раз про ексклюзив і мультилистинг (МЛС)…
  • Як кинути ріелтора. Післямова.
  • Чи варто купувати, щоб здавати?
  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.