Сьогодні з групи тих питань, які Ви надсилаєте мені, дорогі читачі, окремо виділяється один, на якому хочу зупинитися докладно. Незважаючи на те, що практично у всіх своїх статтях я пояснюю, що таке ексклюзивний договір, мабуть, інтерес до цієї проблеми настільки великий, що слід спеціально роз’яснити суть питання.
Отже, що ж таке «ексклюзивний» договір, варто його укладати, що варто знати власнику і покупцеві нерухомості, укладаючи такий договір.

На жаль, навіть не всі професіонали ринку нерухомості сьогодні розуміють необхідність таких змін, багато продовжують працювати по-старому, бігаючи наввипередки один з одним, нівелюючи престиж професії і знецінюючи саму ріелторську послугу.
І все-таки, те, що зміни назріли, розуміють всі без винятку учасники ринку нерухомості.

Ексклюзив (англійське exclusive) -винятковий; поширюваний на певне коло осіб, предметів (наприклад, ексклюзивне інтерв’ю — надається якомусь одному журналісту, друкованого органу тощо).

Навіщо продавцю підписувати ексклюзивний договір?

Тут хочеться навести класичний приклад з унікального Майстер-класу мільйон разів згаданого мною Артура Оганесяна, щирою прихильницею і ученицею якого себе вважаю. Оганесян називає це «робота з запереченнями».

Нашу роботу з Вами ,якщо Ви не заперечуєте, я побудую за принципом питання-відповідь.
Питання. Навіщо я буду надавати Вам виключне право продажу мого єдиного і унікального об’єкта? Навіщо я заздалегідь обмежую себе в праві розпоряджатися своєю нерухомістю?
Відповідь. Тому що, надавши мені це право, я зможу найняти не 20-50 агентів, яких Ви зможете знайти в рекламних джерелах, і яких абсолютно не знаєте, а, отже, не можете їм довіряти, а 100-500 агентів з нерухомості, які з задоволенням будуть допомагати мені продавати Вашу нерухомість, тому що я з ними поділюся комісією, я ж дам їм гарантії оплати їх гонорару, уклавши з ними договори про співпрацю, я ж «прикрию їм спину» у разі, якщо непорядна клієнт захоче їх обійти. Та тому що моя репутація в колі моїх колег дозволяє їм мені довіряти.

Питання. Чому мені вигідно підписання такого договору?
Відповідь. По-перше, я впевнена, що 100% зароблю свій гонорар, тому всі сили кину на максимальне використання всіх новітніх методів розміщення інформації, буду готова платити за рекламу в друкованих ЗМІ, а також платних інтернет-сервісах, зовнішніх рекламних щитах, листівках та ін.

Жоден агент з нерухомості не буде вкладати гроші в рекламу без гарантії оплати за вкладену працю.
По-друге, я беру на себе підготовку всієї документації, що відноситься до передпродажної підготовки об’єкта нерухомості, включаючи збір всіх довідок про відсутність заборгованості за комунальними платежами, податкових (з області курйозів: ми знімали арешти, накладені податковими органами за недоплату у бюджет 50 копійок), бюро технічної інвентаризації, земельних ресурсів, кадастру, підготовку експертної оцінки (при необхідності), а також геології та геодезії при продажу земельної ділянки.
По-третє, Ви купуєте консультанта з усіх питань, пов’язаних з продажем об’єкта, включаючи оптимізацію оподаткування, а також сімейне право.

Питання. Я можу виставити свій унікальний об’єкт у 20-50 агентств нерухомості (незалежним ріелторам), і вони мені приведуть клієнта. чому саме Ви?

Відповідь. По-перше, тому що я-професіонал, я можу з точністю до 500 доларів визначити початкову вартість продажу Вашого об’єкта. Ексклюзивні права дозволять мені найкращим чином захистити Ваші права, і в разі появи декількох клієнтів на Вашу нерухомість, створити «ефект горщика».
Невеликий відступ. Ефект горщика-створення на продаваний об’єкт штучного ажіотажу, підбір декількох покупців, готових давати завдаток, повільний покроковий підйом ціни на об’єкт. «Під кришкою горщика» створюється напруга, яке дозволяє професіоналу максимально збільшувати ціну на об’єкт, досягаючи вищої мети-продати об’єкт за максимально можливою ціною на сьогодні на ринку.

Питання. Чому я сам не можу створити ефект горщика? Зробити аукціон?

Відповідь. Тому що тільки посередник-професіонал зможе психологічно виправдане, не ображаючи і не принижуючи потенційних покупців, піднімати ціну. В його становищі це виправдано. Якщо так поступає продавець, покупець зазвичай відповідає: «Я в аукціоні брати участі не буду» , і йде.

Відступ. Нещодавно ми продавали квартиру нерезидента, піднявши, не ображаючи нікого з клієнтів, ціну на 3000 доларів. Двоє зійшли з дистанції, останній купив.

Питання. Які гарантії, що Ви продасте мою нерухомість?

Відповідь. На жаль, ніяких гарантій дати не можу, і це найслабше місце в нашому договорі. Гарантію продажу може дати тільки Господь. А я не господь, я його Адмін). На жаль, криза все важче адмініструвати))

Питання. Я несу ризики у випадку, якщо об’єкт не продається. А які ризики Ви несете?

Відповідь. В першу чергу, ризик своєї репутації професіонала, а це для мене важливіше всіх зароблених грошей.

А по-друге, ризик витрачених на рекламу грошей, які мені з неба не падають.

Питання. Чому я не можу продати мій об’єкт мого сусіда (братові, сватові), якщо він виявить таке бажання після підписання договору?

Відповідь. Можете! Моє щире бажання, щоб спонукати всіх потенційних покупців, які перебувають у сумніві, до можливої купівлі. Питання в тому, що супроводжувати цю угоду, а також торгуватися у Ваших інтересах, все-таки буду я.

Тому що я для цього зробила все можливе і неможливе.

Шановні читачі, ця стаття і ці відповіді написані від першої особи. Так було простіше роз’яснити Вам суть ексклюзивного договору. Але я відповідала від імені всіх професіоналів ринку нерухомості. Шукайте свого ріелтора.

Довіряйте йому. Робіть правильний вибір. Вдалих угод!


Читайте також:

  • Чи варто зараз купувати нерухомість?
  • Чи варто зараз продавати нерухомість?
  • Скільки коштує ріелтор?
  • Чи варто купувати, щоб здавати?
  • Новий двосторонній формат.
  • 5 коментарів на “”чи Варто підписувати “ексклюзив”?””

  • San_san2004:
    12 червня 2011 в 07:44

    Переконливо як завжди

  • Malenkova-elena:
    12 червня 2011 в 15:25

    Дякую за коментар! Якщо є питання, сміливо задавайте!

  • Sergeyspiro:
    24 червня 2011 в 06:37

    Зі статті зрозуміло, що ріелтер всім своїм професіоналізмом допомагає продати об’єкт за максимально можливу ціни, ТОДІ ЧОМУ ЦЮ РОБОТУ ПОВИНЕН ОПЛАЧУВАТИ ПОКУПЕЦЬ? адже явно робота ріелтора не в його користь

  • Malenkova-elena:
    24 червня 2011 в 07:09

    Сергій, вивід абсолютно правильний! Послугу повинен оплачувати її замовник. Якщо у агента укладений ексклюзивний договір з собственникм, то він (агент) працює в його інтересах. При роботі на покупця у реиэлтора зовсім інші завдання. Читай ст.»Робота на покупця»

  • Анонім:
    24 червня 2011 в 08:27

    посилання на статтю http://realtyblogger.net/rabota-na-pokupatelya-za-i-protiv/

  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.