Починаючи писати цю статтю, у мене в голові постійно крутилася фраза з пісні Висоцького: «Я зараз вибухну, як 300 тонн тротилу, в мені заряд неймовірного зла!..»

А ще недавнє висловлювання одного з корифеїв риэлторства: «Хочеш завалити угоду, звернися до юристів.»

Ось чому ріелтори не люблять юристів.

Мотивуючи свої дії, юристи зазвичай наводять аргументи, що завдання ріелторів продати за будь-яку ціну, не зважаючи на юридичні тонкощі. Я ж завжди вважала, що завдання ріелтора знайти мотивованого покупця, а юристам поставити завдання законною і безризикової угоди. Мабуть, я помилялася.

Непростий замовлення.

Наприкінці минулого року до мене звернулися вельми шановані у місті люди з проханням допомогти продати приміщення (окрема адміністративна будівля) в центрі міста. Будівля здалося мені досить цікавим, і сформувавши і узгодивши ціну з власниками, я взялася за справу. В силу того, що завдання досить складне (у будівлі понад 100 орендарів) я залучила партнера для простоти реклами та показів. Досить скоро знайшлися покупці на половину будівлі, причому, на верхню його частину. Продати перші поверхи за половину суми проблеми не становить. Однак, на переговорах власники виявили бажання продати тільки цілком, оскільки будівля належить якомусь ЗАТ, засновниками якого є кілька юридичних осіб.

«Тільки продаж акцій!» — такий був вердикт акціонерів. — Ми готові заплатити податок на дивіденди, але будівля продаватися не буде.

Продаж будівлі або продаж підприємства?

Природно, потенційні покупці пішли, не солоно облизня. Кому, питається, потрібні чужі акції з їх проблемами та можливими кредиторськими заборгованостями?

Я не продаю акції. Я цього не вчилася, не можу оцінити як їх вартість, так і ліквідність. Зате я дуже добре вмію оцінювати ринкову вартість нерухомості, я знаю, як створити попит на об’єкт, сконцентрувати його і вибрати найбільш мотивованого покупця з усіх зацікавлених осіб.

Як зазвичай, в таких випадках, я подивилася всі документи на будівлю, порадила власникам провести інвентаризацію об’єкта і почала рекламну компанію. Клієнти, які періодично з’являлися, не були готові купувати все приміщення, а тільки окремі поверхи. Ми продовжували продаж. І ось, коли, нарешті, самий мотивовану покупець знайдений — його влаштовує і покупка не будівлі, а корпоративних прав ЗАТ, він готовий чекати 2 процедурних місяці, він (покупець) з якихось причин не влаштовує юристів компанії!

Що я почула у відповідь? Нам не подобається покупець, у нього немає грошей, він хоче взяти кредитні кошти і за їх рахунок купити наше підприємство. На питання, чи є різниця для продавця, якими грошима з ним розраховуються покупці, у відповідь було мовчання. «Ми не хочемо ніяких схем!»- нічтоже сумняшеся видали юристи.

Звичайно, я розлютилася, було б ідеально, якби хто-небудь дістав з кишені надцять мільйонів кешем. Але де Ви бачили, в якій цивілізованій країні, щоб акції або комерційні приміщення купували за КЕШ? І хіба не продаж акцій в даному випадку є СХЕМОЮ?

Кастинг покупців.

Найсмішніше, що власники підприємства повністю довірилися своїм юристам і продовжують перебирати покупцями. Яких стає все менше і менше.


Читайте також:

  • Карти Google — найкращий помічник у продажу нерухомості.
  • Майстер-клас для ріелторів від Євгена Чічваркіна.
  • Маленкова Олена: відео-відповіді на запитання читачів. Частина 2.
  • Презентація Майстер-класу Олени Маленковой.
  • Ексклюзивне інтерв’ю Володимира Андрусевича для RealtyBlogger.net
  • 2 коментарі на “”Як юристи можуть розвалити будь-яку угоду.””

  • Олексій Борисенко:
    5 вересня 2012 в 18:05

    Олена, можливо, у власників будівлі та акцій не все чисто з правом власності. Коли банк покупця почне перевіряти об’єкт, то виявить щось кримінальне. Я так думаю.

  • Олена Маленкова:
    5 вересня 2012 о 19:56

    Олексій, Ви будете сміятися, але мої замовники-продавці. А це значить, що я всі документи перевірила сама і компанію-продавця знаю, як порядних людей. У мене враження, що людям, які працюють за зарплату (юристам), просто лінь напружувати мізки. Чого простіше-прийшов покупець перерахував б/налом потрібну суму і все в ажурі. А думати, як людині отримати кредит під акції (під які ні один банк кредит не дає), за зарплату-просто не хочеться.

  • Додати коментар Скасувати відповідь

    Для відправки коментарів вам необхідно авторизуватися.

    Сторінок 1 з 11

    Соціальні мережі

    Підписка по email

    Введіть вашу електронну адресу:

    Рубрики

    • “Think Different” — дайджест нерухомості
    • Аналітика ринку нерухомості
    • Веселі моменти з життя ріелтора.
    • Питання і відповіді
    • Записки одного ріелтора
    • Інтерв’ю з фахівцем
    • Іпотека. Іпотечне кредитування в Україні.
    • Майстерня ріелтора
    • Податки на нерухомість 2013. Податки при продажу та купівлі нерухомості.
    • Система партнерських продажів (СПП)
    • Ексклюзивний договір нерухомості

    На порядку денному

    [eventlist]

    Найцікавіше

    • Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Як “кинути” ріелтора?
    • Фільмотека для ріелторів.
    • Податки і нерухомість 2012.
    • Чи варто зараз купувати нерухомість?

    Рекомендую

    • REM Navigator — портал нерухомості Криму.
    • Школа професійної майстерності ріелторів

    Свіжі коментарі

    • Олена Маленкова до запису Сага про нерухомості-2016. Або «Нехай згорить!»
    • Олена Маленкова до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.
    • Олена Маленкова до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Ганна до запису Метод килимовій бомбардування в нерухомості. І при чому тут МЛС?
    • Тетяна до запису Податки при продажу нерухомості. Зворотній зв’язок.